脱欧公投后伦敦值得投资吗？看看国家环境数据再说【走近伦敦2】

导 读

美编3月行走英国，有幸听到伦敦、剑桥大学教授，以及多位议员面论英国脱欧公投后的近期、中期、长期影响。

结论？英国、英国企业、英国人对中国的兴趣“高到令人叹为观止”。

可以另成篇章。

朋友Meng正好有一组调研数据，提供分享。

伦敦( London )是英国首都，英国的政治、经济、文化、金融中心。伦敦也是欧洲最大的城市，与美国纽约并列世界最大的金融中心。

伦敦位于英国东南部平原的泰晤士河两岸，面积1,577.3平方公里，人口近900万。1801年至20世纪初，作为世界性帝国“大英帝国”的首都，以其在政治、经济、人文文化、科技发明等领域的卓越成就，成为当时全世界最大的都市。

今年，伦敦被评为“2016全球最大金融中心”、“2016全球最佳城市”、“2016全球最具实力城市”、“2016全球最佳求学城市”。作为欧洲最大的经济中心，金融业是伦敦最重要的经济支柱。伦敦城500多家银行为世界之首，800多家保险公司是世界上最大的国际保险中心，伦敦股票交易所是世界4大股票交易所之一。伦敦同时是世界最大的国际外汇市场，世界最大的欧洲美元市场。伦敦是多元化的全球移民大都市，使用语言超过300多种。伦敦也是世界著名的旅游胜地，有数量众多的名胜景点与博物馆。

【 伦敦：全球最佳城市，世界一线城市 】
 
伦敦的魅力，不仅在其有辉煌无比的昨天，有如日中天的今天，还在其有前程似锦的明天。

◆ 2016全球最大金融中心

伦敦作为老牌的国际金融中心城市，在跨国银行拆借、国外股票交易、国际债券发行与二次买卖、外币汇兑、海上保险与航空保险等众多国际金融市场都拥有重要地位。 伦敦银行间同业拆借利率(Libor)作为金融行业重要指标，直接影响国际货币市场定价。

伦敦是全球唯一拥有两个金融城的城市，老金融城（City of Londun）和金丝雀码头金融城（Canary Wharf），容纳了500多家银行、800多家保险公司，以及众多的金融机构。

2013年纽约超越伦敦，成为世界头号金融中心；2014年纽约继续卫冕，2015年伦敦夺回第一把交椅，成为2015年“全球最大金融中心”，2016年伦敦蝉联“全球最大金融中心”。

2015年9月，英国智库机构Z/Yen“全球金融中心指数”（GFCI）在深圳发布（该指数首次在中国发布），依据5项商业环境、金融部门发展、基础设施、人力资本、声望和一般性因素得分排名。伦敦在所有5项指标中都排名第一。伦敦超越并取代纽约，重新成为“全球最大金融中心”。2015年“全球金融中心指数”(GFCI)，全球84个金融中心进入榜单，全球前20大金融中心排名：伦敦、纽约、香港、新加坡、东京、首尔、苏黎世、多伦多、旧金山、华盛顿、芝加哥、波士顿、日内瓦、法兰克福、悉尼、迪拜、蒙特利尔、温哥华、卢森堡和大阪。 

2016年9月，Z/Yen发布最新“全球金融中心指数”(GFCI)，全球87个金融中心排名，伦敦、纽约继续蝉联首两名，新加坡第3位，香港第4位，东京第5位。上海、深圳、北京排名第16、第22、第26位。

德勤（Deloitte）近期发布调研报告《Connecting Global FinTech: Hub Review 2016》，2016年全球金融科技中心排名，伦敦位列首位，其次为新加坡、纽约、硅谷和中国香港。

◆ 2016全球最佳城市

城市价值包括城市经济、环境、文化、宜居等综合价值。据俄新社10月21日消息，《商业内幕》(Business Insider)杂志公布了《2016全球最佳城市排行榜》。

该榜单根据普华永道会计师事务所与BAV Consulting公司共同进行的一项调查得出，调查指标是政治、经济、基础设施、创新、文化、休闲、美食、幸福水平、价格承受能力和收入分配的均匀性、安全、公共教育和卫生的可用性。全世界16个国家的5200位18岁以上的“精英”，即“高级别商务决策者或者受过优质教育的高收入消费者，他们的典型特征是能与世界大事保持同步”的高净值人士参与此次评选。伦敦被盛赞为一个“活力之城”，与其它城市相比，伦敦拥有成熟完善的基础设施、法律体系和医疗卫生服务。

《2016全球最佳城市排行榜》第一名伦敦，第二名巴黎，第三名纽约，香港第16位，北京第18位，上海第21位。

《2016全球最佳城市排行榜》：1. London伦敦；2. Paris巴黎；3. New York纽约；4. Amsterdam阿姆斯特丹；5. Sydney悉尼；6. Berlin柏林；7. Tokyo东京；8. Toronto多伦多；9. Stockholm斯德哥尔摩；10. Los Angeles洛杉矶；11. San Francisco旧金山；12. Dubai迪拜；13. Milan米兰；14. Madrid马德里；15. Chicago芝加哥；16. Hong Kong香港；17. Singapore新加坡；18. Beijing北京；19. Seoul首尔；20. Rio里约；21. Shanghai上海；22. Moscow莫斯科；23. Johannesburg约翰内斯堡；24. Kuala Lumpur吉隆坡；25. Mexico City墨西哥城；26. São Paulo圣保罗；27. Mumbai孟买；28. Jakarta雅加达；29. Bogotá波哥大；30. Lagos拉各斯。

 
◆ 2016全球最具实力城市

2016年10月日本森纪念财团（Mori Memorial Foundation）发布“2016全球城市实力指数”（Global Power City Index 2016 ），伦敦打败纽约、巴黎、东京，连续5年成为全球最具实力的城市。

伦敦成功举办奥运会之后，2012年首次当选“全球最具实力城市”。今年，纽约继续排在第二位，东京首次超过巴黎名列第三位。香港、上海和北京分别为第7、12、17位。

2016年的“全球城市实力指数”选取了42个有代表性的世界城市作为研究对象，针对经济表现、研究与开发、文化、便利性，环境及宜居性这6大领域的70项标准标，进行评估得分。该排名反映了全球的管理者，研究人员，艺术家，游客及居民的观点。

去年，在橄榄球世界杯以及伦敦丰富的博物馆、画廊的吸引下，伦敦吸引了创纪录的1860万国际游客。今年，伦敦在便利性及文化互动两方面全球排名第一，到伦敦观光的游客和学生数量有所增加，世界级的交通连接也成为伦敦作为全球商业、旅游目的地的关键驱动力。

◆ 2016全球最佳求学城市

英国知名教育及留学机构夸夸雷利·西蒙兹公司（QS）12月3日发布了《2016 QS全球最佳求学城市排行榜》，伦敦成为“2016全球最佳求学城市”，巴黎和首尔分列第二、三位。北京进入前十，第8位，上海第17位。在排名前50的城市中，美国有11个城市入选，位居第一，英国以9个城市排名第二，澳大利亚以5个城市排名第三。亚洲除了中国的北京和上海外，中国香港亦进入前十行列，位居第7位，中国台北排第14位（见附表）。

《QS全球最佳求学城市排行榜》设有两个门槛标准：一是入选城市的人口必须超过25万，二是入选城市中至少有两所大学进入QS世界大学排行榜。以此为筛选条件，2016年全球共有116个城市获得评选资格。《QS全球最佳求学城市排行榜》以五个主要类别中的诸多指标为标准，经过城市的大学排名、支付力（生活成本/学费）、学生综合指数（人数/国际化程度等）、吸引力（经济/政治/安全等）和雇主活跃度（国际/本土企业数量）等各种复杂的指数计算后得出结果。

出国留学是要找一个可以提供高教育质量，以及丰富的社会生活，又可以体验不同风土人情的城市。家长们更关注孩子的留学安全，选择一个安全的留学城市至关重要。

老牌教育强国英国在拥有全球著名的大学数目方面排行第一。全英国130多所高等院校中，有40多所位于伦敦，即英国近三分之一的高校在伦敦。伦敦成了英国学生数量最多的城市。伦敦有伦敦大学（University of London）、帝国理工学院（Imperial College London）、伦敦国王学院（King's College London, KCL）、伦敦商学院（London Business School, LBS）、威斯敏斯特大学（University of Westminster）、格林威治大学（University of Greenwich）、城市大学（City University London）皇家音乐学院、皇家艺术学院、皇家舞蹈学校等英国的著名院校。

身处伦敦，留学生可以便捷地使用各所大学的资源，如公开讲座、展览、学术研讨会、图书馆、档案馆等，其学术活动不局限于一所或数所大学，而是扩展至几十所高校组成的庞大系统。缴付一所大学的费用，可以学遍几十所大学。

伦敦是世界文化名城，是世界上博物馆最多的城市，仅官方统计伦敦博物馆有300多个，且大多数免费开放。大英博物馆、国家美术馆、科学博物馆、自然博物馆、军事博物馆、国家海洋博物馆、国家人物肖像画馆，以现代艺术为中心的泰特美术馆、设计博物馆、电影博物馆、伦敦博物馆、伦敦交通博物馆等，还有世界侦探胜地福尔摩斯博物馆。伦敦还是全球最著名的四大时尚城市之一（伦敦、巴黎、纽约、米兰）。所有这些文化艺术场馆，将让留学生大开眼界。 

◆ 世界一线城市 

房地产的真正价值，是城市价值的体现。城市价值是一个城市政治经济文化实力的综合体现。中国的城市等级划分与房价成正比。一线城市房价3万/㎡以上（北京2.99万/㎡，上海4.50万/㎡，深圳6.16万/㎡）；二线城市房价1-2万/㎡（郑州1.05万/㎡，武汉1.06万/㎡，天津1.47万/㎡，苏州1.80万/㎡，南京2.07万/㎡）；三线城市6000-8000元/㎡（唐山 5951元/㎡，宜昌6263元/㎡，泉州8151元/㎡）；四线城市3000-5000元万/㎡（彭水3279元/㎡，湘潭4185元/㎡，清远4404元/㎡，宿迁4,829元/㎡）。

中国的4个一线城市北京、上海、广州、深圳，现被国家定位为“全球城市”。二线城市有11个国家级中心城市：华东厦门，杭州和南京，华北天津和青岛，中部郑州和武汉，西北西安，西南重庆和成都，东北沈阳，以及苏州、无锡、佛山、东莞、宁波、大连、济南、长沙等省会城市和经济强地级市。三线城市是经济较弱的省会城市如贵阳、兰州、海口和大多数地级市如包头、徐州、南通、常州、宜昌、惠州等，四线城市为经济较弱的地级市如株洲、许昌、赣州、肇庆和大多数县级市。

从全球城市价值来看，世界一线城市纽约、伦敦、东京；世界二线城市巴黎、香港、上海、芝加哥、北京等；世界三线城市大阪、莫斯科、圣保罗、首尔、深圳、柏林、悉尼、墨西哥城、芝加哥、迪拜、新加坡、温哥华等。
 
国内房产投资的经验告诉我们，城市价值高的一二线城市是房产投资首选。这个经验依然可以在全球范围房产投资中得以验证。投资世界一线城市的成功几率，比投资连深圳都不及城市要有把握得多。有人说海外置业到处是坑，对于隔山买牛式的海外置业，目标物业的城市当属首先考虑的要点。

如果在纽约、伦敦、东京这3个世界一线城市中，选择哪一个城市更为理想？但凡去过这3个城市的人都会知道，纽约拥挤紧张，东京偏本土化，而伦敦的气候空气质量、自然生态环境、建筑精致品质、国际化现代化程度和蓬勃发展势头，在3个世界一线城市中更胜一筹。

P3：（一）退欧后整体环境——英镑走势

2016年6月24日英国退欧公投结果，完全出人意料之外，是英国今年最大的黑天鹅事件。

由于英国民众对于欧盟的难民政策不满；欧洲经济疲弱，英国相对较强，欧洲对英国形成拖累。6月24日英国退欧公投，脱欧派以52%投票赢得公投的胜利。随着英国开启退欧机制，英国将成为历史上首个脱离欧盟的成员国。

英国脱欧事件给全球金融市场带来动荡，受到英国脱欧影响，全球股市大幅下挫，资金涌入美国国债、黄金等避险资产。英镑、欧元暴跌，黄金、美元大涨。

从下图2015年4月至2016年11月的“英镑-人民币汇率走势图”可见，退欧公投之后，英镑兑人民币汇率由4月的9.3，下跌至11月初的8.3，降幅接近11%。英国资产也因此吸引了更多的投资者的目光。

如果英国房产价格保持不变，则英国退欧以后购买英国房产，相当得到了9折优惠。

 P4：（一）退欧后整体环境——资本流向

P5：（一）退欧后整体环境——英国大宗并购案

从下表中可见，在英国退欧公投之后短短5个月中，共有16笔中国企业的对英投资。

在对英投资中，香港李嘉诚旗下的和记黄埔和长江基建投资最大，占16笔中国对英投资的74.3%，其投入103亿英镑，收购O2通讯运营商；103亿英镑收购国家电网天然气管线业务51%股份。

此外，除了万达集团收购Odeon 连锁影院、恒大收购Cala Homes 高端房产建筑商之外，中国企业对伦敦的大部分投资，集中在商业楼宇、基建工程与土地产权方面。

下表是2016年上半年，中国企业对伦敦房地产市场的投资情况。

P6：（一）退欧后整体环境——商业环境

商业环境以写字楼出租情况显示，左表是“2016年二季度国内甲级写字楼情况”，中国4个一线城市北上深广的写字楼租金及空置率：（1）北上深广写字楼租金平均价格依次递减，北京337元/㎡，上海286元/㎡，深圳228元/㎡，广州116元/㎡。（2）北上深广的写字楼空置率依次增大，北京4.9%，上海7.6%，深圳8.5%，广州11.6%。（3）租金越高，空置率越低的趋势，反映出市场供需矛盾将导致租金产生波动。

从左图4个一线城市写字楼市场租金及空置率趋势看，过去所称的“北上广深”，现在是可以改为“北上深广”了。

右表源于仲量联行：《 2016年三季度商业资产报告》。从“2016年三季度全球主要城市写字楼空置率情况”图中可见，美洲写字楼平均空置率14.6%，欧洲写字楼平均空置率8.5%，亚太地区写字楼平均空置率11.0%。除了东京，伦敦的写字楼空置率在全球城市中是最低的，与香港相当，低于北京。即使在后退欧时期，英国的写字楼仍处于满入驻状态。

P7：（一）退欧后整体环境——房价走势

下图是一张莱坊研究《2016年上半年英国房产报告》中的2009-2016伦敦房产趋势图。

（1）图中显示英国房产自2009年至今的预期与走势。50为基准线，高于50为增长，低于50为下降。
（2）2008年金融海啸后，伦敦房市经历了一年的缓冲，在2009年下半年恢复增长。
（3）今年6月公投后，房价增长指数有短暂下跌，但在10月基本回到原增长趋势。

今年6月英国退欧公投，导致商业环境不稳定，以致伦敦房价在短期内有所波动，从图中可以清晰地看到，今年退欧公投对伦敦房价的影响。6月退欧公投之后，随着英镑的暴跌，伦敦8月房价也急速下跌，而随后9月即产生反弹，虽然尚未回复下跌时的高位，但已经收复大部跌幅。可见伦敦房地产市场在遇到黑天鹅事件后，其价格波动是短暂的，退欧对伦敦房价的影响有限。

而退欧引起的英镑汇率下跌，反而引起了更多的投资与大型企业的关注。

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